Schválení opravy stoupaček na shromáždění vlastníků: podklady, hlasování a námitky

Promítaný kamerový záznam zkorodované stoupačky v prázdné společenské místnosti bytového domu — Pár vteřin záznamu z vlastního domu přesvědčí vlastníky víc než stránka textu. Stačí vybrat nejvýmluvnější úseky a promítnout je před hlasováním.

Ke schválení opravy stoupaček na shromáždění potřebuje výbor usnášeníschopné shromáždění, srozumitelné podklady s kamerovým záznamem a přesně formulovaný návrh usnesení. Podle zákona stačí většina hlasů přítomných, stanovy ale mohou žádat víc.

Publikováno 5. října 20266 min čteníVojta

Kdy musí opravu stoupaček schválit shromáždění

O opravě společné části rozhoduje shromáždění, pokud náklady převyšují částku stanovenou prováděcím předpisem a stanovy neurčí jinak (§ 1208 písm. e) bod 2 občanského zákoníku). Limit pro výbor stanoví nařízení vlády č. 366/2013 Sb. v § 13 odst. 2: je nízký, počítá se v průměru na jednotku a u oprav po havárii neplatí. Oprava stoupaček v celém domě ho prakticky vždy překročí. Jestli stoupačky opravu opravdu potřebují, pomůže posoudit článek jak poznat, že stoupačky v paneláku potřebují opravu.

Tři situace a kdo rozhoduje: drobná oprava výbor, stoupačky v celém domě shromáždění, havárie výbor ihned — Hranici, do které smí výbor objednat opravu sám, určuje nařízení vlády a stanovy. Oprava stoupaček v celém domě ji téměř vždy překročí, havarijní zásah ne.

Shromáždění musí předem souhlasit i s úvěrem pro SVJ, včetně jeho výše a podmínek (§ 1208 písm. f) bod 3), takže o opravě a úvěru je praktické hlasovat na jednom shromáždění. Havarijní zásah, který jen odvrací škodu, řeší výbor okamžitě a vlastníky informuje dodatečně.

Kolik hlasů je potřeba ke schválení opravy stoupaček

Podle § 1206 občanského zákoníku je shromáždění usnášeníschopné, když jsou přítomni vlastníci s většinou všech hlasů. K přijetí usnesení stačí souhlas většiny hlasů přítomných, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují víc; mnohá SVJ mají pro větší investice vyšší většinu. Hlasy se nepočítají podle bytů, ale podle podílů na společných částech.

Pro výbor z toho plynou dvě věci: dostat na shromáždění dost lidí, třeba s pomocí plných mocí, a předem znát podíly velkých vlastníků, například majitele nebytových prostor. Připouštějí-li to stanovy, lze svolat náhradní shromáždění, kterému stačí přítomnost vlastníků s alespoň 40 % všech hlasů (§ 1210).

Infografika usnášeníschopnosti: většina všech hlasů přítomna, pro přijetí většina hlasů přítomných vlastníků — Dva různé prahy: nejdřív musí být přítomna většina všech hlasů, pak rozhoduje většina těch, kdo přišli. Hlasy se počítají podle podílů, stanovy mohou požadovat víc.

Podklady ke shromáždění: co poslat vlastníkům s pozvánkou

Nejsou-li podklady připojené k pozvánce, musí je mít vlastníci možnost včas prostudovat (§ 1207 odst. 2). Osvědčuje se poslat souhrn na jednu až dvě strany a plné znění protokolu a nabídek dát k dispozici elektronicky nebo u výboru. Kdo podklady dostane pozdě, spíš zahlasuje proti.

Sada podkladů k pozvánce: záznam z kamery, srovnání variant, nabídky, financování, harmonogram a návrh usnesení — Krátký souhrn na jednu až dvě strany pošlete s pozvánkou, plné znění protokolu a nabídek dejte k dispozici elektronicky nebo u výboru.

Proč opravu řešit – hlavní nálezy, které ukázala kamerová prohlídka kanalizace, se snímky konkrétních stoupaček.
Co se navrhuje – rozsah (stoupačky, ležatá kanalizace) a metoda.
Srovnání variant – výměna a sanace bez bourání, včetně dopadu na byty.
Nabídky – přehled firem, rozsahu, ceny a termínů.
Financování – stav fondu oprav, případný mimořádný příspěvek nebo úvěr.
Harmonogram – kdy se bude pracovat a co to znamená pro obyvatele.
Návrh usnesení v přesném znění, o kterém se bude hlasovat.

Kamerový snímek litinové stoupačky s podélnou prasklinou a rzí u hrdlového spoje — Do souhrnu pro vlastníky stačí dva až tři takové snímky s číslem stoupačky a patrem. Celý záznam zůstane k dispozici u výboru.

Protokol z kamerové prohlídky ve formě pro shromáždění vlastníků připraví dodavatel. Jak spolupráce s výborem probíhá u nás, popisujeme na stránce sanace stoupaček pro SVJ a bytová družstva.

Výměna stoupaček, nebo sanace bez bourání: jak to vlastníkům vysvětlit

Vlastníky nejvíc zajímá, co oprava udělá s jejich bytem. Klasická výměna znamená otevřít jádra a obnovit obklady v každém bytě na stoupačce. Sanace bez bourání obnoví potrubí zevnitř přes revizní otvory; tomuto postupu se říká bezvýkopová oprava potrubí a u stoupaček jde nejčastěji o nástřik epoxidem nebo sanaci linerem.

Podrobné srovnání obou cest najdete v článku výměna stoupaček v paneláku, nebo oprava bez bourání. Kdo opravu platí a z čeho, vysvětluje článek kdo platí opravu stoupaček.

Na shromáždění stačí tři věci, které si každý přeloží na svůj byt: zda se bude otevírat jádro a kdo zaplatí obklady, jak dlouho nepůjde odpad a kdy je potřeba zpřístupnit byt. U sanace se pracuje po úsecích, odstávka se týká jen části domu a její délku uvede dodavatel v harmonogramu. Zmiňte i omezení: zdeformované nebo zborcené potrubí sanovat nejde. Ceny obou variant porovnávejte včetně stavebních prací a obnovy povrchů v bytech.

Srovnávací ilustrace otevřeného instalačního jádra při výměně a neporušeného jádra s revizními dvířky při sanaci — Vlevo výměna s otevřeným jádrem a sutí, vpravo sanace, při které zůstává jádro celé a pracuje se jen přes revizní dvířka.

Návrh usnesení shromáždění SVJ: co v něm musí být

Usnesení musí být tak přesné, aby podle něj výbor mohl podepsat smlouvu bez dalšího hlasování. Neurčité usnesení vede k opakovanému hlasování. Osvědčená struktura:

List s návrhem usnesení o šesti bodech: rozsah a metoda, dodavatel, částka, financování, termín, pověření — Když usnesení obsahuje všech šest bodů, může výbor podepsat smlouvu bez dalšího hlasování. Konkrétní data a částky doplňte podle nabídky.

Shromáždění schvaluje opravu odpadních stoupaček v rozsahu podle protokolu z kamerové prohlídky ze dne…, metodou…
Dodavatel – schvaluje firmu… na základě nabídky ze dne…, nebo pověřuje výbor výběrem z předložených nabídek podle stanovených kritérií.
Nejvyšší částka – náklady nepřesáhnou částku z nabídky; vícepráce nad stanovený limit podléhají novému schválení.
Financování – z fondu oprav, případně mimořádným příspěvkem nebo úvěrem s uvedením podmínek.
Termín – realizace v období…
Pověření – shromáždění pověřuje výbor uzavřením smlouvy o dílo a organizací prací.

Má-li SVJ při klasické výměně hradit i obnovu obkladů v bytech, uveďte do usnesení rozsah a standard. Předejdete sporům nad otevřeným jádrem.

Hlasování per rollam v SVJ: kdy a jak

Rozhodnutí mimo zasedání (per rollam) lze navrhnout, když svolané shromáždění nebylo usnášeníschopné, jindy jen pokud to připouštějí stanovy (§ 1211). Návrh musí obsahovat znění usnesení, podklady nebo údaj, kde jsou k dispozici, a lhůtu, která bez jiné úpravy ve stanovách činí 15 dní. Hlas platí, jen když ho vlastník vlastní rukou podepíše s datem na listině s plným zněním návrhu (§ 1212); výsledek pak výbor vlastníkům písemně oznámí.

Příklad hlasování per rollam: pět hlasů pro, jeden proti a čtyři nevrácené lístky, usnesení přijato není — Per rollam rozhoduje většina hlasů všech vlastníků, takže každý nevrácený lístek působí jako hlas proti. Hlas platí jen s vlastnoručním podpisem a datem.

Pozor na většinu: počítá se z hlasů všech vlastníků, ne jen těch, kdo odpověděli (§ 1214). Každý nevrácený lístek tak fakticky působí jako hlas proti, proto počítejte s obcházením vlastníků a připomínáním lhůty.

Nejčastější námitky vlastníků a jak na ně odpovědět

Odpovídejte fakty z kamerového záznamu a z pravidel SVJ, ne tlakem.

„Mně nic neteče, proč bych měl platit“

Stoupačka je společná část domu a na její opravu přispívají všichni podle podílů. Kamera často ukáže poškození i tam, kde se v bytě zatím neprojevilo, a havárie v jednom patře zasáhne byty pod ním.

„Nechci, aby mi někdo bořil koupelnu“

U sanace bez bourání se jádra neotevírají, technik potřebuje jen přístup k revizním dvířkům. Pokud dům zvolí výměnu, má usnesení říct, kdo a v jakém standardu hradí obnovu obkladů.

„Počkejme, až to praskne“

Havarijní oprava se dělá pod tlakem, bez výběru dodavatele a často se škodami v bytech. Plánovaná oprava dovolí srovnat nabídky, rozložit financování a naplánovat práce.

„Vydrží to vůbec?“

Na to má odpovědět nabídka: použitá metoda, doložené parametry materiálu a podmínky záruky, které si výbor ověří ve smlouvě.

Časté otázky

Co dělat, když shromáždění není usnášeníschopné?

Pokud to stanovy připouštějí, svolejte náhradní shromáždění, kterému stačí přítomnost vlastníků s alespoň 40 % všech hlasů. Další možností je rozhodnutí mimo zasedání (per rollam), kde se ale počítá většina všech hlasů, nebo nové shromáždění s lépe zajištěnou účastí. Z důležitého důvodu může kterýkoli vlastník navrhnout, aby o věci rozhodl soud (§ 1209 odst. 3).

Může přehlasovaný vlastník usnesení o opravě stoupaček napadnout?

Může. Podle § 1209 občanského zákoníku může přehlasovaný vlastník z důležitého důvodu navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud, a to do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Pečlivé podklady a přesné usnesení riziko sporu snižují.

Hlasuje se o opravě stoupaček podle počtu bytů, nebo podle podílů?

Podle podílů. Každý vlastník má počet hlasů odpovídající jeho podílu na společných částech podle prohlášení vlastníka. Je-li vlastníkem jednotky samo SVJ, k jeho hlasu se nepřihlíží.

Lze schválit opravu jen některých stoupaček?

Ano. Shromáždění může schválit opravu stoupaček v nejhorším stavu podle kamerového protokolu a ostatní naplánovat na později. Usnesení pak musí přesně uvést, kterých stoupaček se týká.

Může na shromáždění vystoupit zástupce dodavatele?

Ano, pokud ho výbor pozve a shromáždění souhlasí. Technik vysvětlí kamerový záznam, postup prací i to, co čeká obyvatele. Hlasování o výběru dodavatele by ale mělo proběhnout bez jeho přítomnosti.