Kdo platí opravu stoupaček v bytovém domě: SVJ, nebo vlastník bytu

Ilustrace bytového domu v řezu se svislou stoupačkou obnovenou zevnitř a servisním vozem u šachty — Stoupačka slouží všem bytům nad sebou, proto je obvykle společnou částí domu.

Kdo platí opravu stoupaček? Zpravidla SVJ z příspěvků na správu domu, kterým se říká fond oprav. Svislá stoupačka slouží více bytům, a proto je podle zákona vždy společnou částí domu. Vlastník bytu hradí připojovací potrubí od svých zařizovacích předmětů ke stoupačce a vybavení koupelny.

Publikováno 4. října 20266 min čteníVojta

Koupelna v řezu: potrubí od vany, pračky, umyvadla a WC vede k odbočce stoupačky, kde leží hranice — Svislá stoupačka včetně odbočky, do které se byt napojuje, patří obvykle domu. Potrubí od zařizovacích předmětů k odbočce slouží jen jednomu bytu.

Kdo platí opravu a výměnu stoupaček podle zákona

Podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku jsou společnými částmi domu vždy mimo jiné „zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu“. Odpadní stoupačka, kterou odtéká voda ze všech pater, k nim patří, i když vede instalačním jádrem konkrétního bytu. Její opravu proto hradí všichni vlastníci společně, v praxi SVJ.

Podrobněji to rozepisuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Podle § 6 písm. a) je společnou částí „domovní potrubí odpadních vod až po výpusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu“. U vody (písm. d) jde o rozvody včetně odboček až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, pokud měřidla v bytech nejsou.

Jedna výjimka: podle § 1175 odst. 2 občanského zákoníku hradí vlastník u společných částí uvnitř svého bytu a u těch, které výlučně užívá, údržbu a drobné opravy. Výměna nebo sanace stoupačky mezi drobné opravy nepatří.

Kde končí stoupačka a začíná potrubí vlastníka

Hranice obvykle leží v místě, kde se potrubí z bytu napojuje na stoupačku. Svislé potrubí včetně tvarovky s odbočkou je společné, trubky od umyvadla, vany, pračky a WC k této odbočce slouží jen jednomu bytu a hradí je jeho vlastník. U vody je hranicí uzávěr nebo vodoměr bytu. Přehled berte jako výchozí bod, ne jako právní posudek.

Část rozvodu	Kdo ji obvykle platí	Na co si dát pozor
Svislá odpadní stoupačka	SVJ (společná část)	I úsek, který vede jádrem konkrétního bytu.
Odbočka (tvarovka) na stoupačce	SVJ	Je součástí stoupačky, i když napojuje jeden byt.
Připojovací potrubí od zařizovacích předmětů k odbočce	Vlastník bytu	Vede pod vanou nebo v podlaze, závada se projeví i u souseda.
Sifony, WC, umyvadla, baterie	Vlastník bytu	Zápach nebo pomalý odtok často vzniká tady, ne ve stoupačce.
Ležatá kanalizace ve sklepě a přípojka	SVJ	Přípojka je společná, pokud není ve vlastnictví dodavatele (vlastníka kanalizace).
Vodovodní stoupačky a odbočky k uzávěru nebo vodoměru bytu	SVJ	Rozvody za uzávěrem nebo vodoměrem jsou věcí vlastníka.
Obklady, dvířka a zakrytí jádra	Vlastník bytu	Škodu způsobenou opravou domu nahrazuje SVJ (viz níže).

Řez bytovým domem s očíslovanými částmi rozvodů od koupelen přes stoupačku a sklep až k přípojce — Stoupačky, odbočky, ležatou kanalizaci a přípojku obvykle hradí SVJ. Připojovací potrubí, sifony, WC a obklady jádra vlastník bytu; škodu způsobenou opravou domu nahrazuje zpravidla SVJ.

Co rozhoduje: prohlášení vlastníka a stanovy SVJ

Zákon určuje, co je vždy společné. Prohlášení vlastníka, založené ve sbírce listin katastru nemovitostí, může určit, které společné části slouží jen jednomu bytu k výlučnému užívání, a jinak rozdělit náklady. Ze stoupačky ale soukromou část bytu podle dnešní úpravy neudělá. U domů rozdělených na jednotky před rokem 2014 bývá text formulovaný jinak, proto se vyplatí přečíst konkrétní znění.

Vymezení společných částí – zda prohlášení výslovně jmenuje stoupačky, odbočky a připojovací potrubí.
Výlučné užívání – části, které slouží jen jednomu bytu, ale zůstávají společné.
Rozúčtování příspěvků – podle § 1180 odst. 1 se přispívá v poměru podílů na společných částech, pokud prohlášení neurčí jinak.
Kdo opravu schvaluje – výbor smí sám rozhodnout o opravě společných částí do tisíce korun v průměru na jednotku, při havárii i nad tento limit (§ 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). O dražší opravě rozhoduje shromáždění (§ 1208 písm. e) bod 2 občanského zákoníku). Stanovy mohou obojí upravit jinak.

V bytovém družstvu je situace jiná: dům vlastní družstvo a o nákladech rozhodují jeho stanovy a nájemní smlouvy k bytům.

Z čeho SVJ opravu stoupaček zaplatí

SVJ platí opravu stoupaček z příspěvků na správu domu a pozemku, do kterých vlastníci přispívají podle svých podílů, bez ohledu na to, ve kterém patře bydlí. Když naspořené peníze nestačí, může shromáždění zvýšit příspěvky, schválit mimořádný příspěvek, nebo dát předchozí souhlas s úvěrem včetně jeho výše a podmínek (§ 1208 písm. f) bod 3).

Bytový dům v řezu: příspěvky ze všech pater plynou do fondu oprav, ze kterého se platí společná stoupačka — Vlastník v přízemí přispívá podle svého podílu stejně jako vlastník v posledním patře. Oprava stoupačky se platí ze společných peněz, ne z kapes jednotlivých vlastníků.

Kdo platí obklady, dvířka a zednické práce v bytě

Obklady a povrchové úpravy v bytě patří vlastníkovi. Když je ale poškodí práce na společné části, o které bylo řádně rozhodnuto, nahradí škodu podle § 1183 odst. 2 společenství vlastníků. Kolik SVJ uhradí a v jakém standardu, je nejlepší uvést předem v usnesení, jinak se to řeší byt od bytu.

Při klasické výměně stoupaček se jádro otevírá po celé výšce a právě tady vzniká nejvíc sporů. Bezvýkopová oprava potrubí obnovuje stoupačku zevnitř, například reliningem nebo nástřikem epoxidem. Jádra se nebourají a vlastník obvykle jen zpřístupní revizní otvor. Postup v obydleném domě popisujeme na stránce sanace stoupaček pro SVJ a bytová družstva.

Dvě koupelnová jádra: vlevo obklad otevřený po celé výšce kvůli výměně, vpravo jen otevřená revizní dvířka — Při výměně stoupačky se jádro otevírá v každém bytě a vzniká otázka, kdo zaplatí nové obklady. Při sanaci zevnitř obvykle stačí přístup přes revizní dvířka nebo čisticí kus.

Havárie stoupačky: kdo platí opravu a škody u sousedů

Při havárii stoupačky zajišťuje opravu SVJ nebo správce domu. Škody v bytech se řeší podle příčiny: teče-li ze společné stoupačky, jde o věc SVJ a pojištění domu. Teče-li z potrubí nebo spotřebiče v bytě, odpovídá jeho vlastník, případně jeho pojištění odpovědnosti.

Řez dvěma byty nad sebou: únik ze stoupačky a únik z připojení vany do vytopeného bytu pod nimi — Stejná mokrá skvrna na stropě může mít dvě příčiny. Teče-li ze společné stoupačky, řeší škodu SVJ a pojištění domu, teče-li z potrubí nebo spotřebiče v bytě nad vámi, odpovídá jeho vlastník.

Proto je nejdůležitější zjistit, kde přesně je závada. Kamerová prohlídka s písemným protokolem slouží jako podklad pro pojišťovnu i pro vlastníky. Co pojištění kryje, se liší smlouvu od smlouvy: opravu samotného zkorodovaného potrubí pojišťovny často nekryjí, škody způsobené unikající vodou ano.

Pokud havárie probíhá právě teď, zavřete vodu, omezte používání odpadu a volejte havarijní službu pro kanalizaci. Telefon bereme nonstop, i o víkendech a svátcích.

Co si ověřit, než SVJ opravu objedná

Než SVJ opravu stoupaček objedná, měl by výbor mít jasno v těchto bodech. Jak poznat, že stoupačky opravu potřebují, popisujeme v článku stoupačky v paneláku a příznaky poškození.

Pokud se dům teprve rozhoduje, jestli stoupačky vyměnit, nebo opravit zevnitř, pomůže srovnání výměna stoupaček v paneláku, nebo oprava bez bourání. Jak opravu předložit vlastníkům, popisuje článek schválení opravy stoupaček na shromáždění.

Šest karet s ikonami: kamera v potrubí, dokumenty, pečeť, mince, štít a obklad s revizními dvířky — Než SVJ opravu stoupaček objedná, měl by výbor znát stav potrubí, znění prohlášení vlastníka a stanov, stav fondu oprav, podmínky pojištění domu a pravidla pro otevírání jader v bytech.

Stav potrubí – kamerová prohlídka kanalizace s protokolem, který odliší závady stoupačky od závad v bytech.
Prohlášení vlastníka – jak vymezuje společné části a rozúčtování nákladů.
Stanovy – kdo o opravě rozhoduje a do jaké výše.
Fond oprav – kolik je naspořeno a zda bude potřeba mimořádný příspěvek nebo úvěr.
Pojistná smlouva domu – co kryje a co je už běžná údržba.
Pravidla pro byty – kdo hradí otevření a zakrytí jádra, revizní dvířka a úklid.

Při nejasném výkladu prohlášení nebo stanov se vyplatí stanovisko advokáta nebo správce se zkušenostmi s bytovým spoluvlastnictvím. Je to levnější než spor mezi vlastníky po dokončení prací.

Časté otázky

Platí vlastník bytu opravu odbočky ze stoupačky?

Obvykle ne. Odbočka neboli tvarovka, do které se byt napojuje, je součástí stoupačky. Podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. je domovní odpadní potrubí společnou částí až po místo napojení potrubí z bytu. Vlastník hradí potrubí od svých zařizovacích předmětů k odbočce.

Kdo zaplatí škodu, když prasklá stoupačka vytopí byt pod ní?

Když voda uniká ze společné stoupačky, odpovídá za škodu zpravidla SVJ a řeší ji jeho pojištění podle podmínek smlouvy. Vlastník vytopeného bytu může škodu na vybavení uplatnit i ze svého pojištění domácnosti. Teče-li voda z připojovacího potrubí nebo spotřebiče souseda, odpovídá soused.

Platí nájemník bytu opravu stoupačky?

Ne. Stoupačka je společná část domu a nájemník není členem SVJ, takže opravu neplatí ani o ní nehlasuje. Závadu hlásí pronajímateli a v dohodnutém termínu umožní přístup do bytu.

Kdo platí opravu stoupaček v družstevním domě?

Pokud dům celý vlastní bytové družstvo, hradí opravu družstvo, obvykle z dlouhodobé zálohy na opravy podle svých stanov a nájemních smluv. Jsou-li byty v domě vymezené jako jednotky a část z nich už patří jednotlivým vlastníkům, platí pravidla bytového spoluvlastnictví. Družstvo je pak jedním z vlastníků a dům spravuje SVJ, nebo do jeho vzniku správce.

Musí vlastník pustit řemeslníky do bytu kvůli opravě stoupačky?

Ano, pokud o opravě bylo řádně rozhodnuto. Podle § 1183 občanského zákoníku se vlastník jednotky zdrží všeho, co brání opravě domu, a umožní přístup do bytu, pokud ho osoba odpovědná za správu domu předem vyzvala. Když prací jeho byt utrpí škodu, nahradí mu ji společenství vlastníků.